Aprueba el Tratado para la Ceración e Implementación de la Hipoteca Centroamericana entre las Repúblicas de Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica, Panamá y República Dominicana.
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PARTE DOCTRINARIA
ANÁLISIS DE LA HIPOTECA CENTROAMERICANA Y DE LOS
ASPECTOS PRÁCTICOS RELACIONADOS CON LA
FORMALIZACIÓN DEL INSTRUMENTO PÚBLICO QUE LA
CONTENGA EN LA REPÚBLICA DE GUATEMALA
JORGE GUILLERMO ORDOÑEZ CHÁVEZ. Tesis. UNIS. Guatemala, diciembre de 2016
En el momento que un cliente solicite los servicios de un notario para
formalizar y constituir una Hipoteca Centroamericana, claro está que éste debe
tener ya conocimiento pleno del contenido del Tratado y estar actualizado sobre
si el CRICAP ha emitido Manuales que lo complementen, o bien, si ya fue
adoptado un Arancel Registral Único Centroamericano; en esa línea, como se
indicó anteriormente, debe tenerse en cuenta que el Registro General de la
Propiedad de Guatemala emitió, el 6 de noviembre de 2012, el AcuerdoAdministrativo número 29-2012, por medio del cual se crea dentro de dicho
Registro la “Unidad Especializada de Hipoteca Centroamericana”, la cual será la
encargada en la República de Guatemala del proceso de inscripción de la
Hipoteca Centroamericana y de la expedición de todos los informes,
certificaciones y demás documentos relacionados con la misma. Por otro lado,
se reitera que, al momento de la publicación del presente trabajo, aún se está a
la espera del depósito del tercer instrumento de ratificación o adhesión, para
que el Tratado entre en vigor y, por lo mismo, aún no se ha adoptado un
Arancel Único para la Hipoteca Centroamericana. De igual manera, a
continuación se reiteran los puntos significativos de los artículos del Tratado,
que deben tenerse en cuenta, previo a elaborar el instrumento que contenga la
Hipoteca Centroamericana, con la finalidad de enfatizar en la importancia de
tenerlos presentes:
Funciona solamente para propiedad registrada, no así para derechos
posesorios sobre bienes inmuebles (no inscritos en Registros de la Propiedad
Inmueble).
Solamente aplica para operaciones de mutuo y crédito, en otros casos no
aplica; y dichas operaciones pueden ser otorgadas por entidades bancarias y
financieras del sistema, así como cualesquiera otras entidades o personas
distintas a ellas.
Debe ser consignada en instrumento público (escritura pública), y
otorgada ante notario autorizado de acuerdo a las leyes del Estado en el que el
Tratado ya opere.
Es constitutiva; por lo que, la misma existe y surtirá sus efectos, hasta el
momento en que esté inscrita en el Registro correspondiente, y la inscripción
tendrá validez desde el día y hora de su presentación.
Puede constituirse con la sola comparecencia del garante hipotecario o
de las partes contratantes, de lo cual se deriva el hecho de poder realizar una
Hipoteca Centroamericana “a causal”, cuyo significado es constituir la relación
obligacional en un instrumento y la Hipoteca Centroamericana en otro
instrumento, ante el mismo o distinto notario.
Puede tener tres variantes, las cuales son: hipoteca simple, hipoteca
abierta y cédula hipotecaria.
Podrá formalizarse en cualquier tipo de moneda; sin embargo, cuando se
contrate en moneda distinta al dólar de los Estados Unidos de América, se
deberá establecer su mecanismo de convertibilidad, en caso de ejecución.
Puede pactarse un plazo distinto para el crédito y para la garantía de la
Hipoteca Centroamericana, pudiendo ser menor éste último.
El Tratado no contempla nada en cuanto a una tasa mínima o máxima de
intereses; por lo que, deberá consignarse lo pactado por los comparecientes.
Sin embargo, es importante tener en cuenta éste tema, pues, dependiendo de
la legislación de cada país, puede haber discrepancia en la forma de regularlo.
En el caso de Guatemala, a falta de pacto entre las partes, aplica el interés
legal regulado en el artículo 1947 del Decreto Ley número 106, Código Civil, el
cual reza: “Artículo 1947. El interés legal es igual al promedio ponderado de las
tasas de interés activas publicadas de los bancos del sistema al día anterior a la
fecha de su fijación, reducido en dos puntos porcentuales. En defecto de su
publicación o en caso de duda o discrepancia, se solicitará informe a la
Superintendencia de Bancos el cual tendrá carácter definitivo”115; por lo que,
habría que determinar cómo lo regula cada uno de los Estados Parte, y, en todo
caso, sugerir una reforma al Tratado, donde se incluya y se regule éste tema.
El Tratado tampoco contempla nada en cuanto al pacto de adjudicación
en pago que pueda estipularse al constituir la Hipoteca Centroamericana, pero,
en caso de incumplimiento, sí contempla la ejecución judicial, y si no se hubiese presentado ninguna postura admisible en la subasta o remate del inmueble,
éste sí puede ser adjudicado en pago al acreedor (ver segundo párrafo de su
artículo 33). En el caso de Guatemala, es nulo el pacto de adjudicación en pago
que se estipule al constituirse la hipoteca, según lo expuesto en el artículo 824
del Decreto Ley número 106, Código Civil, el cual reza: “Artículo 824. La
constitución de la hipoteca da derecho al acreedor para promover la venta
judicial del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se cumpla. Es
nulo el pacto de adjudicación en pago que se estipule al constituirse la
hipoteca.”116. En este tema, se considera que, aunque no está prohibida por el
Tratado, el hecho de regularla en la ejecución judicial, según lo manifestado
anteriormente, da lugar a interpretar que ahí es el único momento en que el
inmueble puede ser adjudicado en pago al acreedor, siguiendo la misma línea
de nuestra legislación, y con la finalidad de que no exista el peligro de que tal
forma de pago sea impuesta por el acreedor al deudor para conceder el mutuo.
En todo caso, al momento de existir una reforma al Tratado, se sugiere incluir
este punto, a efectos de dejar clara la prohibición.
Los instrumentos que la contengan se inscribirán en el sistema de folio
real, en el cual las inscripciones se realizan en base a los inmuebles y no en
base a sus propietarios, y el cual ya es utilizado por los países de la región.
Se permite la reserva de prioridad sobre la misma, la cual, según el
artículo 2 del Tratado, se define así: “RESERVA DE PRIORIDAD: Es un medio
de protección jurídica para las partes que pretenden constituir una hipoteca
centroamericana, susceptible de inscripción, con la finalidad de reservar al
acreedor la prioridad en la presentación de la hipoteca. La inscripción de la
reserva de Prioridad no ocasiona cierre registral, en relación a la presentación
de instrumentos.”117; y como bien lo exponen la Licenciada Claudia LaviniaFigueroa Perdomo y el Licenciado Daniel Ubaldo Ramírez Gaitán, en su obra
en colaboración, La Hipoteca Centroamericana Título y Registro: “La inscripción
de la reserva de prioridad, obtenida por el Acreedor Hipotecario, da a éste la
oportunidad de resguardar en el Registro de la Propiedad, un lugar preferente,
para la presentación del documento definitivo de formalización de la Hipoteca
Centroamericana; de tal suerte que tendrá 90 días para hacer dicha
presentación”118; lo último en base a lo establecido en el último párrafo del
artículo 12 del Tratado, el cual reza en su parte conducente: “(…) luego de
inscrita, la reserva de prioridad será irrevocable y tendrá validez desde el día y
hora de su presentación, por el plazo de noventa días calendarios, a cuya
finalización se tendrá por cancelada de pleno derecho sin ningún otro
requisito”119
.
La presentación para la inscripción de los instrumentos en que sea
constituida, modificada o cancelada, podrá ser realizada en cualquiera de las
oficinas registrales autorizadas de los Estados donde opere.
La escritura pública que la contenga no está sujeta a autenticación de la
firma del notario, esto para evitar la “cadena de legalizaciones” o los “pases de
ley”. Es decir, el ámbito territorial del notario se expande, pero exclusivamente
en materia de la Hipoteca Centroamericana, pues la fe pública notarial será
reconocida y aceptada en la región, específicamente en los países donde el
Tratado haya sido ratificado. Este es un tema en el que se debe ser cuidadoso,
ya que cada país tiene sus regulaciones sobre la forma en que una persona
puede adquirir su título como notario; de esa cuenta, se debe constatar que el
notario que sea requerido para la elaboración de instrumento que contenga la
Hipoteca Centroamericana, acredite efectivamente que está autorizado parahacerlo de acuerdo a las leyes de su país. Sobre este tema, según indica Juan
Carlos Benítez Molina, en su nota técnica La Hipoteca Centroamericana, origen,
posibilidades y retos para su implementación, “(…) con el fin de dotar al
proyecto de todas las medidas de seguridad necesarias, el CRICAP tiene
proyectado, con base en las facultades que le brinda el Tratado, el
establecimiento de una base de datos regional de notarios autorizados por las
Cortes Supremas de Justicia de los países parte de la iniciativa, lo cual
disminuye el riesgo de fraude y promueve un mecanismo de seguridad muy
importante que repercutirá directamente en el análisis de riesgo para los
intermediarios financieros. Este mecanismo podría, a su vez, facilitar el proceso
de calificación por parte de los registros de propiedad en los países”120
,
proyecto que sería de suma utilidad cuando esté listo; sin embargo, de
momento, para acreditar que un notario guatemalteco pueda ejercer su
profesión, se sugiere solicitar al Archivo General de Protocolos del Organismo
Judicial una “constancia de carencia de impedimentos para el ejercicio de la
profesión notarial”, y al Colegio de Abogados y Notarios de Guatemala una
“constancia de colegiado activo”. Asimismo, es importante indicar que, a pesar
que en la República de Guatemala no hay un Código de Ética Profesional para
el Notariado (el cual sí debería existir), para efectos del presente tema,
deberían tener proyectado crear un Código Ética Profesional regional, el cual
incluya el Notariado y la Abogacía, pues, según el Tratado, los profesionales del
Derecho podrán ejercer cualquiera de ambas profesiones.
MODELO DE CONTRATO:
NÚMERO [indicar número de escritura en letras] ([indicar número de
escritura en dígitos]). En [consignar lugar del otorgamiento], el [consignar
fecha del otorgamiento], a las [consignar hora del otorgamiento] horas, ante mí,
[consignar nombre completo del notario], Notario, comparece por una parte,
la señora [consignar nombre completo de la compareciente], de
nacionalidad [consignar nacionalidad de la compareciente], de [consignar edad
de la compareciente] años de edad, [consignar profesión u oficio de la
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compareciente], con domicilio en [consignar domicilio de la compareciente] y
residencia en [consignar dirección de la residencia de la compareciente], quien
se identifica con [consignar la denominación del documento de identidad de la
compareciente] número [indicar número del documento de identidad en letras]
([indicar número del documento de identidad en dígitos]), extendido por [indicar
institución que emitió el documento de identidad], de [indicar país donde se
emitió el documento de identidad], y con [consignar la denominación del
documento de identificación tributaria de la compareciente] número [indicar
número del documento de identificación tributaria en letras] ([indicar número del
documento de identificación tributaria en dígitos]), extendido por [indicar
institución que emitió el documento de identificación tributaria], de [indicar país
donde se emitió el documento de identificación tributaria], y quien actúa en su
calidad de [indicar cargo del representante legal de la persona jurídica] de la
entidad [indicar nombre, razón o denominación social de la persona
jurídica], de nacionalidad [consignar nacionalidad de la persona jurídica], y
domicilio en [consignar domicilio de la persona jurídica], la cual se identifica con
[consignar la denominación del documento de identificación tributaria de la
persona jurídica] número [indicar número del documento de identificación
tributaria en letras] ([indicar número del documento de identificación tributaria en
dígitos]), extendido por [indicar institución que emitió el documento de
identificación tributaria], de [indicar país donde se emitió el documento de
identificación tributaria], la personería la acredita con [indicar tipo de documento
con el que se acredita la personería], autorizada en [consignar lugar donde se
otorgó el documento con el que se acredita la personería] el [consignar fecha en
la que se otorgó el documento con el que se acredita la personería], por
101
[consignar el funcionario o notario que autorizó el documento con el que se
acredita la personería], documento que se encuentra inscrito en [consignar
denominación de la institución donde se encuentra inscrito el documento con el
que se acredita la personería], bajo el registro número [consignar los datos de
inscripción vigentes en el registro correspondiente donde se inscribió el
documento con el que se acredita la personería], con fecha [consignar fecha en
la que quedó inscrito el documento con el que se acredita la personería], y a
quien para efectos del presente contrato y en lo sucesivo se le denominará
como “LA MUTUANTE”; por otra parte, comparece la señora [consignar
nombre completo de la compareciente], de nacionalidad [consignar
nacionalidad de la compareciente], de [consignar edad de la compareciente]
años de edad, [consignar profesión u oficio de la compareciente], con domicilio
en [consignar domicilio de la compareciente] y residencia [consignar dirección
de la residencia de la compareciente], quien se identifica con [consignar la
denominación del documento de identidad de la compareciente] número [indicar
número del documento de identidad en letras] ([indicar número del documento
de identidad en dígitos]), extendido por [indicar institución que emitió el
documento de identidad], de [indicar país donde se emitió el documento de
identidad], y con [consignar la denominación del documento de identificación
tributaria de la compareciente] número [indicar número del documento de
identificación tributaria en letras] ([indicar número del documento de
identificación tributaria en dígitos]), extendido por [indicar institución que emitió
el documento de identificación tributaria], de [indicar país donde se emitió el
documento de identificación tributaria], y a quien para efectos del presente
contrato y en lo sucesivo se le denominará como “LA DEUDORA”. Yo, el
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Notario Doy Fe: a) De haber tenido a la vista la documentación antes
relacionada; b) Que la representación que se ejercita es suficiente de
conformidad con la ley y a mi juicio para la celebración del presente acto; y c)
Que los comparecientes me aseguran ser de los datos de identificación antes
consignados, hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles, y de saber
leer y entender perfectamente el idioma español, y que por este acto otorgan
CONTRATO DE MUTUO CON GARANTIA DE HIPOTECA
CENTROAMERICANA, de conformidad con las cláusulas siguientes:
PRIMERA: Manifiesta “LA MUTUANTE”, que ha concedido un préstamo a
favor de “LA DEUDORA”, por la cantidad de [consignar en letras el monto]
DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA EXACTOS (US$
[consignar monto en dígitos]), quien declara haberlos recibido. SEGUNDA: La
señora [consignar nombre de la deudora] “LA DEUDORA” se reconoce
como lisa y llana deudora de la señora [consignar nombre de la mutuante]
“LA MUTUANTE” por la cantidad de [consignar en letras el monto] DÓLARES
DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA EXACTOS (US$ [consignar monto
en dígitos]), que en concepto de mutuo ha recibido a su entera satisfacción.
TERCERA: Continúan manifestando las partes que sujetan el presente contrato
de mutuo a las estipulaciones especiales siguientes: A) DESTINO: “LA
DEUDORA” destinará el importe del presente mutuo para [consignar el destino
de la suma de capital recibido]; B) FORMA DE PAGO: “LA DEUDORA” se
obliga a pagar la suma de capital recibido, de la siguiente forma [consignar la
forma como se pagará la suma de capital recibido]; C) LUGAR PARA HACER
LOS PAGOS: Todos los pagos se deberán entregar en [consignar lugar donde
se realizarán los pagos], sin necesidad de cobro o requerimiento alguno; D)
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PLAZO: La Hipoteca Centroamericana, que por el presente contrato se
constituye, estará vigente hasta el momento en que la suma del capital recibido
haya sido cancelada en su totalidad; E) FINALIZACION DEL PAGO: Este
contrato se finalizará en el momento que se efectué el último pago; obligándose
“LA MUTUANTE” desde ya a que, una vez pagado el monto total de la deuda,
deberá otorgar el documento correspondiente con el que la Hipoteca
Centroamericana aquí constituida pueda cancelarse, entiéndase una Carta
Total de Pago o cualquier otro que pudiere tener sus efectos; F) INTERESES:
El crédito devengará un interés del [consignar cantidad y forma de devengar el
interés]; G) VENCIMIENTO ANTICIPADO: “LA MUTUANTE” podrá dar por
vencido el plazo de éste préstamo, por cualquiera de las siguientes causas: [si
así lo acordaron los comparecientes, consignar los casos en que el plazo se
tendrá por vencido, extinguido o insubsistente, y, en este caso, pueda “LA
MUTUANTE” exigir el pago inmediato de las obligaciones garantizadas]; lo cual
dará el derecho a “LA MUTUANTE” de dar por terminado el plazo del presente
contrato y convertir en líquida y exigible la obligación, la cual podrá cobrar
ejecutivamente; H) CESION DEL CREDITO. El crédito y los derechos derivados
del mismo pueden cederse o negociarse por “LA MUTUANTE” sin previo aviso
o posterior notificación a “LA DEUDORA”; I) GASTOS. Es por cuenta de “LA
DEUDORA” los gastos que ocasione este negocio, incluyendo los gastos
fiscales de escrituración y de registro, así como la carta total de pago
correspondiente, que deberá extenderse al finalizar el plazo de éste contrato,
una vez se hayan cumplido con las obligaciones que de él se deriven; J)
OTRAS DISPOSICIONES PACTADAS: [si así lo acordaron los comparecientes,
y no contraviene lo establecido en el Tratado, consignar cualquier otra
104
disposición pactada]. CUARTA: Declara “LA DEUDORA” que es única y
legítima propietaria el inmueble ubicado en [consignar dirección exacta del
inmueble, incluyendo el país donde se encuentra], el cual se encuentra inscrito
en [consignar denominación del Registro donde se encuentra inscrito el
inmueble], bajo el registro número [consignar los datos de inscripción del
inmueble], y además [si la información está disponible, identificar las mensuras
catastrales del inmueble; así como regulaciones especiales a que está sujeto el
inmueble y derechos de terceros sobre el mismo, en caso de que existan] (en
adelante, podrá identificarse indistintamente como “el inmueble”), lo cual
acredita con certificación extractada, extendida por el [consignar denominación
del Registro y/o cargo del funcionario que extendió la certificación extractada],
con fecha [consignar fecha de emisión de la certificación extractada]. QUINTA:
Manifiesta “LA DEUDORA” que para garantizar el pago del capital, intereses,
costas, gastos de cobranza y cualquier otro gasto en que incurra “LA
MUTUANTE”, en virtud del presente contrato, constituye a favor de “LA
MUTUANTE”, PRIMERA Y UNICA HIPOTECA CENTROAMERICANA sobre el
inmueble descrito en la cláusula que antecede. SEXTA: Expone “LA
MUTUANTE” que acepta expresamente la Hipoteca Centroamericana que “LA
DEUDORA” constituye a su favor. SÉPTIMA: “LA MUTUANTE” y “LA
DEUDORA” declaran expresamente que la Hipoteca Centroamericana
constituida el presente contrato, se constituye bajo las condiciones del Tratado
para la creación e implementación de la Hipoteca Centroamericana entre las
Repúblicas de Guatemala, El Salvador, Honduras, Nicaragua, Costa Rica,
Panamá y República Dominicana, suscrito en la ciudad de Guatemala, el once
de diciembre del año dos mil siete, y aprobado en la República de Guatemala
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por el Decreto Número treinta y cinco guión dos mil diez (35-2010) del
Congreso de la República de Guatemala (en adelante, podrá identificarse
indistintamente como el “Tratado”). OCTAVA: Manifiesta “LA DEUDORA” que
acepta desde ya como título ejecutivo el primer testimonio de la presente
escritura, y que acepta como líquida, exigible y de plazo vencido la cantidad
consignada y cualquier otra obligación que pueda reclamarse como
consecuencia de este contrato. NOVENA: “LA MUTUANTE” y “LA DEUDORA”
declaran expresamente que: a) Se someten a los procedimientos judiciales
contemplados en el Tratado; b) Para efectos judiciales, la Hipoteca
Centroamericana sólo podrá someterse a la jurisdicción de [consignar el Estado
donde se encuentra ubicado el inmueble]; c) Si se diera una eventual ejecución
judicial y el procedimiento tuviere inconvenientes por alguna deficiencia del
Tratado, podrán remitirse al procedimiento establecido en el Derecho Común de
[consignar el Estado donde se encuentra ubicado el inmueble] y aplicar dicha
normativa; y, d) Señalan desde ya como lugar para recibir notificaciones: “LA
MUTUANTE”: [consignar dirección en el Estado donde se encuentre el
inmueble, para que la mutuante reciba notificaciones]. “LA DEUDORA”:
[consignar dirección en el Estado donde se encuentre el inmueble, para que la
deudora reciba notificaciones]. DÉCIMA: En los términos consignados, los
comparecientes aceptan el contenido de este contrato. Yo, el Notario, HAGO
CONSTAR: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) De haber tenido a la
vista la documentación citada, especialmente la relacionada con la propiedad
de los bienes inmuebles dados en garantía; c) De haber leído íntegramente lo
escrito a los comparecientes quienes bien impuestos de su contenido, objeto,
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validez, efectos legales y deberes registrales, lo ratifican, aceptan y firman, así
como también firma el notario quien de todo lo anterior DA FE.
EJECUCIÓN ESPECIAL
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